상위 1%만 알고 있는 돈 버는 지식산업센터 - 김성혜 / 부동산 투지 규제 시대의 마지막 투자처

 

 

우리는 지금 국가를 운영하는 정부의 의지에 따라 정책의 방향이 변화함을 경험하고 있다. 2021년 6월이 되면 주거형 부동산의 본격적 규제가 시작된다. 부동산의 취득·보유·처분을 기준으로 상향되는 세율과 일정의 허가 득한 후 매매가 가능한 형태로 그 방식이 까다로워진다. 여기에 강화된 대출기준을 통해 은행 문턱을 높이고 있다.

 

시행을 앞둔 다양한 규제책에 대응하여 많은 투자자들이 나름의 대안을 마련하고 있는데 그중 하나로 떠오른 것이 지식산업센터 투자이다. 과거 소수만이 알고 있던 투자가 조금씩 부동산시장의 수면 위로 올라오고 있다.

 

오늘 소개할 책, <상위 1%만 알고 있는 돈 버는 지식산업센터>는 지식산업센터를 설명하는 몇 안 되는 책 중의 하나이다. 저자 김성혜님은 2002년 부동산중개업을 시작으로 ‘서울시 지식산업센터 투자 특성에 관한 연구’란 논문으로 박사학위를 받은 분야의 전문가이다. 저자는 이 책을 통해 지식산업센터가 무엇인지, 왜 굳이 지식산업센터를 구입하는 것이 좋은 지 설명하고 있다.

 

지식산업센터는 2010년부터 사용되는 아파트형공장의 새로운 법적 명칭이다. 국토의 효율적 이용을 위해 산업단지 내 입지를 두는 것이 기본이나 수요에 따라 각 지역의 특색에 맞춰 개별입지를 선택한 곳이 늘고 있다. 2020년 2월 기준으로 전국에 총 1,143개의 지식산업센터가 있으며 그 중 80%가 수도권에 위치하고 있다.

 

지식산업센터는 수익형인 동시에 업무용 부동산으로 분류된다. 물리적으로는 크게 ‘공장’과 ‘지원시설’로 구분하며 건축물 용도상 ‘공장’으로 등록 되나 현황상 사무실로 쓰이는 경우가 많다. ‘지원시설’은 입주기업의 생산 활동을 지원하는 편의시설, 식당, 카페, 은행 등으로 사용되며 별도로 기숙사와 어린이집을 설치하는 곳도 있다.

 

지식산업센터의 대표적 장점을 살펴보면 첫째 대출 규제로부터 (상대적으로) 자유로워 적은 돈으로 투자할 수 있다는 점. 둘째 공급이 제한적이라 가격 하락의 가능성이 낮다는 점. 셋째 일반 부동산에 비해 입주자의 변동성이 적어 안정적 수익이 확보될 수 있다는 점, 넷째 저렴한 관리비와 업무 편의성. 다섯째로 실사용자에게 각종 세금 혜택과 공적 자금 사용이 가능하다는 점이 있다.

 

지식산업센터는 입주 업종의 제한이 있다. 제조업, 지식기반산업, 정보통신산업, 벤처산업 등의 시설만이 입주할 수 있으며, 입주 불가 업종으로는 무역, 도소매, 유통, 의료기기판매업 등이 있다. 반면 업무지원시설에는 신경 쓰지 않아도 될 만큼 거의 모든 업종의 입주가 가능하다.

 

무엇보다 중요한 것은 산업단지 안팎을 불문하고 분양권을 받는 데는 업종 제한이 있지만 개별입지의 경우 완공 후 건물의 소유에는 제한이 없다는 점이다. 또한 산업단지 안은 임대에 대한 별도의 규정이 있어서 공장 설립 등의 완료 또는 사업 개시의 신고를 한 후에 관리기관과 입주계약을 체결해야 하지만 산업단지 밖의 개별입지에서는 임대에 관한 규정이 없으므로 상대적으로 자유로운 임대 활동이 가능하다. (이 점 때문에 개별입지의 지식산업센터 투자가 활성화된 측면이 있다고 생각한다.)

 

지식산업센터의 분양과 임대는 7단계로 이루어진다. 청약 – 사업자등록 – 계약 – 중도금 납입 – 임차인 구하기 – 잔금 및 취득세 납부, 입주 – 비주거용 임대사업으로 변경. 각 단계별 특이점이 있으며 주목할 것은 산업시설로 허가를 득한 공장을 통해 임대소득을 발생시키는 수익형 부동산으로 활용하는 절차에 있다.

 

그래서 어디를 투자해야 하는가?

 

실수요자라면 땅값이 저렴한 구로구, 금천구의 서울디지털산업단지를 추천한다. 투자자라면 이곳은 곤란하다. 원칙적으로 임대사업을 불허하기 때문이다. 역세권에 배치된 문정동 지식산업센터는 개발이 거의 마무리된 계획입지라서 더 이상 지식산업센터가 공급될 곳이 없다. 현재처럼 13개의 지식산업센터로 마무리될 것이다. 지식산업센터계의 강남, 성동구의 지식산업센터는 모두 성수동의 준공업지역에만 지어져 있다. 2020년 7월 기준으로 58개의 지식산업센터가 건립되어 있고 7개의 지식산업센터가 공사 중에 있다. 성수동의 지식산업센터가 인기 있는 이유는 강남과 가까운 한강변에 위치, 풍부한 개발호재와 지역 내 업무용 공간의 실수요가 많기 때문이다. 영등포구·강서구 지식산업센터는 전부 산업단지가 아닌 개별지역의 입지라서 임대하기가 좋다. 경기권으로는 안양, 군포, 의왕, 용인, 수원, 성남, 부천, 하남, 인천, 동탄, 안산, 김포, 구리, 남양주에 위치한 지식산업센터에도 관심을 가져야 한다.

 

저자는 그 밖에 좋은 호실 고르는 법, 지식산업센터 내 유형별 투자 기법, 적은 돈으로 분양 받는 법, 일반 거래 시 최적의 매수 타이밍, 각종 세금과 절세 기법, 임대 전략과 계약 방법, 투자 기법 등을 소개한다.

 

지식산업센터가 좋은 투자처가 되기 위해서는 꼭 명심하여야 할 내용이 있다.

우선 투자자가 직접 사업 주체가 아닐 경우 반드시 개별입지에 위치한 지식산업센터를 매입해야 한다는 점이다. 그래야 자유로운 임대활동이 가능하기 때문이다. 또한 임대수익과 부동산 가격에 절대적 요인인 역세권에 위치한 대규모 단지의 지식산업센터를 선택할 것과 적극적 레버리지의 활용은 물론 부담할 세금의 정확한 산정 등을 고려해야 한다.

 

새로 개발되는 신도시를 제외하면 국가가 할당할 수 있는 (준)(준) 공업지역은 한정되어있다. 이 말은 지식산업센터의 희소성을 의미하기도 한다. 물론 지식산업센터의 공급이 너무 많다는 이야기도 있지만 추가 설립이 어려운 지역에 지식산업센터는 그 희소성이 대단할 것을 알 수 있다.

 

얼마 전 방문한 수원지방법원 경매절차에서 지식산업센터가 92%가 넘는 낙찰가율을 기록한 것을 보았다. 예전 같으면 80%선에 낙찰될 수 있는 물건이 점점 경쟁이 치열해져 이제는 여타의 투자부동산처럼 레드오션으로 접어든 것을 실감할 수 있었다.

 

국내에 몇 권 안 되는 관련 분야의 안내서이다. 지식산업센터 투자에 관심이 있으시다면 반드시 읽어 보시길 권해 본다.

모두의 성투를 빈다.