빅데이터 경매부석 - 최윤석 / 아는 만큼 보인다!

 

경매 정보 사용기간을 갱신할 때마다 그 회사에서 발행한 책 한권을 신청할 수 있다. 내가 이번에 신청한 책은 지지옥션에서 발행한 <빅데이터 경매분석>이다.

 

그동안 하는 일 때문에 많은 경매 서적을 읽어보았다. 내 시각에서 이 책이 부류의 서적들과 다른 점은 데이터를 활용하여 정보의 질을 높이려는 방법론에 있다.

 

보통의 ‘일반투자자’는 깊이 공부할 시간이 없고 정보의 습득 경로가 한정적이다. 그래서 대부분 ‘자신의 촉’을 믿거나 신뢰하고픈 ‘카더라’에 의지한다. 이는 <투자 = 운 = 손실>의 방정식을 만드는 가장 큰 원인이 된다.

 

성공한 투자자가 되기 위해선 ‘양질의 정보’를 수집하여 ‘실행력을 높이는 근거’를 만들어야 한다. 정보의 차별이 부의 불균형을 이룬다는 것은 일찍이 교과서에서 배운 내용이다.

 

그렇다면 우리 같은 일반투자자들은 어떻게 해야 할까?

 

나의 결론은 가능한 (주관적 관점을 배제하고) 객관적으로 검증된 자료를 활용해 예측 확률을 높이는 것이다. 통상 객관적으로 검증된 자료란 각종 데이터를 집약한 통계이다. 대한민국은 (내가 생각했던 것보다) 훌륭한 데이터를 제공하는 국가이며 조금의 노력을 기울이면 다양한 정보를 얻을 수 있다.

 

개인적으로 투자 물건을 선정할 때, 다음과 같은 방식을 활용한다.

 

- 관심지역의 <20**년 도시기본계획>,<**지역 지구단위계획>,<재건축/재개발계획> 등을 살핀다. 이는 국가나 지자체가 예정한 개발 계획안을 담고 있으므로 도시의 미래를 그려볼 수 있다.

- 개정되는 법령과 지자체의 조례를 살핀다. (농촌체류형쉼터 등)

- 행정기관에서 발표하는 각종 공시를 검토한다. 특별히 관심분과의 발표에 귀를 기울인다. (지하철 노선 변경, 도로 개설 등)

- 해당 물건의 공적 장부를 살핀다. 공적 장부에는 물건지의 과거 스토리가 담겨 있다.

- 동종물건 및 대체제의 시장 조사를 한다.

- 사업타당성 검토, 수지분석, 출구전략 수립, 건물의 기획설계 초안 의뢰 등을 한다.

 

책에서는 부동산의 유형에 따라 데이터 활용방법을 설명하고 있는데 이 중 아파트의 정보 분석 방법을 요약해 본다.

 

아파트

 

1) 지역 선정 - 전국 시도별 아파트 매매가격 변동률, 전세가격 변동률, 거래량, 공급물량, 입주물량, 지역별 매수자, 매도자 동향을 파악하여 1~2년간 상승 또는 하락을 예측하고 투자가치가 있는 지역을 선정한다.

 

2) 심리 파악 - 선택한 지역이 매수우위 혹은 매도우의 시장인지 파악한다. (부동산지인, KB부동산 등 활용)

 

3) 공급물량 파악 - <국가통계포털>, <씨:리얼> 등을 활용해 관심 지역의 ‘주택유형별 건설실적(월별_누계)’을 검토하고 공급물량의 정확한 정보를 파악한다.

 

 

4) 인구분포 파악 - <국가통계포털>에서 국내인구이동통계 카테고리에서 인구이동파트를 활용해 ‘연령별 전출입자수’를 파악한다. <부동산지인>을 통하면 해당 지역의 전출입의 순위를 볼 수 있다.

 

 

5) 사업체 수 파악 - <통계지리정보서비스>에 접속해 ‘통계주제도 - 노동과 경제 - 사업체 수 분포 현황’을 통해 원하는 지역의 사업체 수를 확인할 수 있다.

 

 

6) 지하철 승하차 인원 파악 - <서울열린데이터광장>을 통해 ‘서울시 지하철호선별 역별 승하차 인원 정보’을 파악한다.

 

7) 학군 파악 - <학교알리미>를 통해 학업성취도, 특목고 진학률 등을 파악한다.

 

8)　주요 학원가 파악 - <호갱노노>를 활용한다.

 

9) 관심 단지 시세 파악 - <KB부동산>을 활용해 매물과 시세 정보를 파악한다.

 

그 외 빌라, 단독/다가구, 상가, 소형 오피스텔, 도시형 생활주택, 지식산업센터, 토지의 분석 방법을 설명하고 있다.

 

부동산 투자, 특히 물건지 선정 방법이 어려운 분들에게 권하고 싶은 책이다.

 

책에 소개되는 사이트에 접속하여 사용 방법을 익히고 데이터 활용 루틴을 가져보시길 바란다.