부동산 매매사업자 세무 가이드북 실전편 – 신방수 / 비조정지역에서는 매우 유리함~!!

 

급등하는 부동산 가격을 막기 위해 실행한 전방위적 규제 정책으로 부동산을 취득, 보유, 처분하는 모든 행위에 큰 세금이 붙었다. 새로운 정부가 출범하면서 과거 정책의 수정을 암시하였지만, 현행 부동산 조세제도가 너무나 복잡하고 난해하여 구체적으로 숙지할 필요를 느꼈다. 그래서 일반인을 대상으로 가장 쉽게 설명한 세무사의 집필 서적을 수소문하여 천천히 일독하였다.

 

개인적으로 가장 궁금했던 비조정 지역의 주택, 소규모 상가 그리고 토지에 대한 양도세와 사업소득세 중에서 개인과 사업자 간의 차이를 살펴보고 그 장단점을 확인해 보고자 하였다.

 

개인이 주택을 취득하였다가 단기간에 매각할 때는 양도세를 내야 한다. 만약 주택의 보유기간이 1년 미만의 단기 양도일 경우 최대 70%를, 주택 외 부동산일 경우 60%의 큰 세금을 납부한다. (현재 한시적으로 중과율을 배제한 세율이다) 이는 개인의 다주택 소유를 방지하기 위한 극단적 세율 정책이었기에 일반인이 느끼기에 과도한 측면이 있다.

 

그렇다면 주택을 사고파는 사업자의 경우는 어떠할까? 이들은 원칙적으로 양도세가 아닌 사업소득세를 내야 한다. 사업자의 경우 개인과 법인으로 구분하지만, 개인사업자의 것을 기준으로 최대 45%까지의 소득세율을 적용한다. 결국 개인과 개인사업자가 국민주택 규모의 같은 주택을 거래하였다면 사업자가 훨씬 유리할 수 있음을 확인할 수 있다.

 

좀 더 구체적으로 들어가 부동산 매매업자의 장단점을 알아보자. 우선 대표적인 장점을 열거해 보면, 거래가 빈번한 단기 매매 시에 양도세보다 상대적으로 낮은 소득세율을 적용할 수 있으며, 개인이 적용받기 힘든 다양한 경비를 비용 처리할 수 있는 이점이 있다. 또한 다른 사업자를 보유하고 있다면 혹시 발생할 손실을 상계할 기회(결손금 통산)가 생긴다. 마지막으로 사업자 본인의 거주 주택은 매매사업을 위한 부동산으로 보지 않기에 1주택 양도세 비과세의 혜택을 받을 수 있다.

 

단점으로는 매매가 원활하지 않아 여러 주택을 보유하게 될 경우, 취득세와 보유세가 높아진다. 조정지역 내 3억 초과 주택의 경우 사업소득세와 양도세를 비교하여 높은 세액을 내는 비교과세에 포함되어 부동산 매매업의 실익이 없어진다. 개인적으로 체감하는 가장 큰 단점은 은행에서 부동산 매매사업자에게는 대출을 해주지 않는다는 것이다. 금융감독원에서 모든 금융권에 하달된 내용이라고 하니 예외 없이 시행되었고 현실에서 여유자금이 넉넉하지 못한 사업자의 경우에는 레버리지를 사용할 수 없기에 거래를 어렵게 하는 최고의 아킬레스건이다. 정책의 방향이 선회하여 언젠가는 대출 규제가 풀리겠지만 그때까지는 혹한기의 시절이 될 것이다.

 

그리고 85㎡를 초과하는 주택과 모든 상가, 오피스텔, 지식산업센터 등의 수익형 부동산은 건물분에 해당하는 부가가치세를 낸다는 점이다. 환급을 통해 돌려받을 수 있다고는 하지만 매우 어려운 것이 현실이다. 마지막으로 건강보험료 및 국민연금의 납부액이 현저히 증가할 수 있다는 것이다.

 

결론은 조정대상지역에서는 부동산 매매업이 큰 효용이 없다는 것이다. 그러나 비조정대상지역에서 85㎡ 규모 이하의 주택이나 토지를 단기간에 거래할 때는 꽤 쓸만한 제도임은 분명하다. 상대적 낮은 세율과 광범위한 비용처리, 결손금을 이월시켜 차기 년 도에 적용할 수 있는 내용은 매우 훌륭한 조건이다.

 

세계는 지금 물가를 잡기 위해 금리를 인상하고 있다. 이는 이제 막 팬데믹 여파에서 탈출하려는 소규모 자영업자나 저소득 근로자들이 다시 데스밸리로 향하는 신호탄이 될 것이다.

 

따라서 정부의 정책 기조는 유동성을 확대했던 지난 정부와 다른 방향을 향할 것이다. 혹시 자신이 부동산 매매에 관심 있는 분이라면 발표될 각종 정책과 지표에 관심을 가지길 바란다.

 

이 책은 독자의 궁금증에 간단하고 명료하게 답하고 있다. 독자의 궁금증을 누구보다 잘 이해하고 쓴 책으로 보인다. 간명하지만 세세한 것까지 숙지하기 위해 여러 번 읽고 공부해야 할 것이다. 난 세금을 줄일 몇 개의 수를 발견하였다. 여러분도 찾아보시길 바란다.